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hg0088,com|环京楼市躲避限购 售房“手段”层出不穷

发布时间:2020-01-08 12:14:25 人气:1775

hg0088,com|环京楼市躲避限购  售房“手段”层出不穷

hg0088,com,“顺缴社保 三年后网签”、更名房、回迁房 环京楼市躲避限购 售房“手段”层出不穷

田艳军、童海华

近期,北京世联房地产顾问有限公司发布了“环京房地产市场6月简报”。简报数据显示,燕郊、香河、廊坊、固安、涿州等市县房产成交量都有所上升,其中香河县成交量环比上涨竟达161%,环京楼市呈现回暖趋势。

在环京上述区域限购趋严的情况下,为何成交量上升如此之快?是本地购房需求上涨?还是存在违规销售?该简报发布后引发外界种种质疑。

随后《中国经营报》记者深入香河、固安、燕郊等地区多个楼盘走访调查,发现部分开发商、中介公司私下暗推“顺缴社保 三年后网签”、更名房、回迁房,铤而走险躲避限购政策。

对于涉及问题,记者致函廊坊市房屋保障和房产管理局办公室,该部门相关工作人员表示,已将采访函下发至相关科室,核实所述问题后再予以回复。其后记者多次致电该部门,截至发稿,并未收到相关回复。

“换”:顺缴三年社保以时间换空间

沿G103京津公路一路向南行驶进入香河县,来到与罗梁路交叉口,道路东侧几栋棕红色的高层住宅楼沿路排列,这便是陕西巨富实业集团有限公司开发的巨富九璟湾楼盘。

周边配套设施虽不健全,却丝毫不影响成交量。7月22日上午,记者走进巨富九璟湾售楼处,销售人员陈先生迎了上来。据他介绍,该楼盘一期2000多套房已经售罄,二期的2000多套房自去年底开始销售,半年时间以平均每月销售一栋半的速度,已经销售大半。

廊坊市政府出台的《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(下称《意见》)中,划定了实行住房限购区域,香河县赫然在列。为什么成交量这么高?销售人员陈先生给出了答案:“这是北京周边唯一一个可以做贷款的项目,最低可付三成首付,九璟湾是巨富在环京楼市第一个楼盘,为了打开市场采取了这样的措施。”

“我在北京工作,没有香河县的户口,也没有三年纳税或社保,能在这里买房吗?”面对记者提出的问题,另一名销售人员何先生凑了上来,“没问题!”他毫不犹豫地说,大部分购房者都是在京外地人,没有三年社保或三年纳税都可以通过开发商办下来,购房者只需要提供一张身份证和一万多元现金,开发商可为其办理顺缴三年社保。

销售人员何先生还向记者介绍了无资质购房者贷款购房方案。购房者选房、交齐首付后与开发商签署草签合同,同时提供购房者身份证与一万多元现金,开发商为其办理顺缴三年社保。2020年交房时,即便购房者没有资质、没有办理网签,也可正常入住。三年社保顺缴完成后再办理网签,随后办理购房贷款,根据购房者征信情况,可选择四大银行,也可以选择中小银行。

而早在去年6月份,廊坊市政府就出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(下称《意见》),《意见》指出“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的,限购1套住房,补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证”。廊坊市住房保障和房产管理局官网定期发布的《购买房屋风险提示》明确指出,任何个人或家庭均不得采取“先交钱、三年后再网签”的方式购买住房,否则可能面临房款、利息损失以及“钱、房两空”等重大购房风险。

无独有偶,《中国经营报》记者来到S32京秦高速燕郊北务出口3公里外的水榭花城售楼处,销售人员杨女士明确表示,没有本地户口及三年纳税、社保,开发商也可以帮忙办理三年社保顺缴。

销售人员杨女士在介绍中透露了这样的信息,在京外地人是主要购房者,大部分没有购房资质,办理了三年社保顺缴,近几个月成交量持续走高。

对于这些问题,《中国经营报》记者向陕西巨富实业集团有限公司、华夏顺泽·水榭花城项目部发出了采访函。顺泽·水榭花城项目部相关负责人刘先生表示,水榭花城售房业务代理给了另外一家公司,项目部对于“顺缴三年社保”等售房方式有明文规定是不允许的,而且我们开发商也办不了顺缴三年纳税或社保。不排除有销售人员为了赚提成,用这样的方法留住客户,这影响到了项目的形象,我们将加强内部管理。截至发稿前,记者多次拨打陕西巨富实业集团有限公司官网公布的电话及传真,均无法取得联系。

“囤”:中介囤房源等待更名出售

“三年内免费更名一次!”记者以购房者的身份走访香河、固安等县的几个楼盘项目售楼处,销售人员都提到过这项开发商提供的“便利”。购房者所购商品房未网签之前,如果有转让的想法,开发商可免费帮忙实现更名。

其中一个项目售楼处销售人员还为记者算了一笔账:“一个80平方米两居室,现在的售价是每平方米1.5万元左右,全款大概120万元,三年后单价如果涨到每平方米3万元,这个差价是你自己赚的,通过开发商免费更名将房子卖了,避免了购房的各种税费,变现240万元到北京买房就成为可能了。”该销售人员还透露了“三年免费更名”的另一个好处,如果政策变动,三年内无法取得购房资质,通过免费更名把房子卖出去,算是一种投资,也能稳赚不赔。

“商品房更名出售”是销售人员的营销说辞,还是确有实际交易?本报记者在儒房地产永定路西店找到了答案,原来这也是绕开限购政策的“套路”。

走进位于永定西路(沧州银行固安支行对面)的中介公司——儒房地产门店,销售人员孙先生介绍,房源并不缺,特别是更名房比较多,既能买到现房,也能买到期房。某项目刚交房,已经有不少业主打算卖房变现,而房产证还没拿到,无法出售,便将房子挂到这里寻找买家。同时也有不少在京工作的外地人上门询问,想买房却没有购房资质。

面对“供需两旺”的行情,该门店不顾限购政策铤而走险。孙先生说,对于没有固安户口也没有三年纳税或社保的客户,可代办三年社保顺缴来解决,全款购房压力大也能贷款,房源足够多可满足不同客户需求。如果购买的是更名的现房,购房者选房后交首付款,签署购房方、出售方与中介公司的三方协议,随后便可入住,顺缴社保三年取得当地购房资质后,办理过户,同时办理购房贷款。

“更名房特别多,我们一般优先选择性价比高的推荐给客户,在这里购房,总价普遍比售楼处低8~10万元。”孙先生介绍,凭借着低价,吸引不少有资质的购房者购买更名房。“上个月我还卖了剑桥郡十一期的一套房,单价每平方米14700元,还赠送个车位。”

资料显示,儒房地产门店归属于山东儒房融科网络科技股份有限公司,向儒房融科公司发送采访函以后,该公司品牌部公女士表示,各门店如果有违反相关政策甚至违法的行为,总部会采取一些处罚措施。固安区域儒房地产因为之前就违反了我们之间签署合同的约定事项,总部已经发出警告,并有与其解除合同的打算,这次如果违规情节严重,我们将与其解除合同。

随后,固安区域儒房地产负责人潘先生联系到了记者,他表示,固安房产销售人员这种胡乱给客户承诺办准购是很普遍的,但从儒房地产公司层面,一直也没有这种承诺,如发现违规售房的行为,我们将第一时间处理,第一时间避免购房者损失。

“绕”:销售回迁房绕开限购政策

打开“58同城”客户端,搜索“廊坊回迁房”,数十条信息跃然而出,大部分位置显示在固安县、永清县。

记者随意选择一则售回迁房信息,与售房人员任先生取得联系,来到其所在的固安新昌东街儒房地产东方润龙店。任先生介绍说,现在有北五里新村社区的现房,也有西玉社区的期房,再过两个月就能交房。

“没有本地户口,也没有三年纳税和社保能买吗?”面对记者的疑问,任先生说,交了全款再与房主签个合同,然后再补个拆迁协议,就等于你已经是被拆迁人了。现房直接入住,期房一交房就能入住,几年后与拆迁户一同办理房产证。依任先生所说,这种购房方式完全绕开了限购政策。

随着固安县城市建设、高速公路开工,产生了一个又一个拆迁村。最近,固安县人民政府发出《关于京雄高速公路拟征地区域的通告》,固安县大岗头村、南赵村、北芦庄村、东杨先务村、幸福村等14个村在列,仅一项工程就将产生14个拆迁村。与拆迁村相对应的是一个个回迁房项目的建设。

据任先生介绍,一般每个拆迁家庭有多套回迁房,不少村民出售部分房屋变现,选择购买回迁房的购房者也不在少数,有的拆迁村还没组织村民签署拆迁协议,就已经有购房者咨询甚至交易了。

该门店所售回迁房不在少数,可供购房者选房。提出大致需求后,任先生便带记者来到北五里新村社区这个回迁房楼盘看房。来到其中一栋楼,走进了13层一个南北通透的东边户,基本满足记者提出的中间层、采光好等需求。

“整个小区居住的回迁户只有一半。”任先生指着北五里新村说,另一半居住者大多是非固安本地户,都是通过中介公司购买的回迁房,而儒房地产业绩不凡。“我们总店每月能卖六七套回迁房,我每个月能卖出一到两套回迁房。”

对于这种情况,儒房地产固安区域负责人潘先生表示,公司规定,不允许涉足回迁房,回迁房没有相对应的产权证,这种合同公司不签。不排除有销售人员在公司内推销自己联系的回迁房,如果发生损害购房者利益的情况,我们会负起责任,第一时间处理。

潘先生次日联系到记者反映该公司对于违规门店的处理情况,“我们将儒房地产永定西路(沧州银行固安支行对面)门店所有带有“儒房地产”牌匾标识全部拆掉,正式解除合作关系。对于儒房地产东方润龙店也做了相应处罚,并对固安区域所有儒房地产门店做了通告。不论直营店还是加盟店,只要有这种情况,从店长到员工直接开除,如果是合作店,直接取消合作关系。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于环京区域楼市来说,之所以有各类乱象,在于两个因素。第一是此类城市的楼市成长性较高,第二是此类城市的购房政策比较紧。所以各类模棱两可的政策内容比较多,这都会带来很多新的问题。大体上说此类房产交易显然是有很多问题的,比如说万一未来政策变动,而不能及时网签和过户,那么纠纷就会很多。而且本身这里面部分购房者就是为了炒房,所以这也是要防范的。

从购房者的角度看,看好“北三县”市场的机会,或者说环京的机会,本身没有错,但是需要看到的是,类似问题也需要积极研究,否则盲目接盘,未来也会有风险。另外交易中违规的点要少碰,否则最后出现交易纠纷,反而会使得买卖更为复杂。

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